КИЕВ: +38 (063) 1-888-999, +38 (050) 393-81-32

Как проверить законность новостройки: пошаговая инструкция

 

Как проверить законность новостройки: пошаговая инструкция

Rynok zhiloy nedvizhimosti Kiyeva195Перед приобретением жилья на первичном рынке недвижимости необходимо проверить все документы застройщика, а также обратить пристальное внимание на законность застройки земельного участка и определить, владеет ею застройщик или арендует.

 

Покупка жилья на первичном рынке: как определить надежность инвестиции?

 

Покупка жилья на первичном рынке осуществляется, в основном, как инвестиция в строительство. В таких случаях, лично для меня на первое место выходит не юридическая, а именно практическая составляющая проекта:

 

1. Этап готовности дома или комплекса в целом. Самый высокий риск инвестирования - на нулевом этапе строительства (котлован, фундамент). Высокая вероятность того, что до момента ввода дома в эксплуатацию застройщик может остановить процесс строительства по многим причинам: будь-то бюрократия, кризис, неправильное планирование и бюджетирование. Понимаю, что данный риск якобы оправдывается низкой стоимость квадратного метра, но это может быть очередным сигналом о том, что компания не владеет необходимым бюджетом для реализации проекта.

 

Большинство крупных строительных компаний не начинают разрабатывать участок до момента наличия 50% сметной стоимости объекта строительства. Уверен, что именно опыт подвел их к подобным решениям, так вот об опыте.

 

2. На втором месте опыт работы компании.

 

3. И на третьем месте, конечно же – детальный анализ разрешительных документов на строительство объекта.

Rynok zhiloy nedvizhimosti Kiyeva194

Каждый проект строительства – это отдельная история, которая требует индивидуальной оценки. Любой новострой может иметь свои подводные камни, где-то менее, а где-то и более значительные. Да, есть определенные критерии, которые в комплексе позволят вам оценить надежность еще на этапе выбора, но в большинстве случаев вам не обойтись без участия эксперта. Чтобы предметно обрисовать ситуацию, рассмотрим пример.

 

Необходимо оценить юридические риски покупки квартиры в строящемся доме. В первую очередь правовой статус земли, на которой ведется строительство, а также особенности разрешительных документов при реконструкции.

 

Прежде чем прояснить эти вопросы, давайте остановимся на базовых акцентах проверки любого объекта недвижимости, описанных ниже.

 

Первый важный пункт, на который, не обходимо всегда обращать внимание – это открытость застройщика, его готовность предоставить для ознакомления полный пакет документов.

 

Когда застройщик по первому же запросу беспрепятственно предоставляет все необходимые Вам документы, это свидетельствует о том, что ему вероятнее всего нечего скрывать. Вместе с тем, для правильной оценки таких документов их еще необходимо проанализировать. Например вся разрешительная документация выложена в открытом доступе на сайте проекта. Соответственно, мы можем сразу проверить застройщика по основным критериям:

 

Кто строит 

 

Из документов можно  увидеть, что застройщиком проекта является юридическое лицо. Чтобы узнать о нем больше, следует проверить наличие компании в едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей. Вводим код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch

 

Уже через несколько минут мы располагаем сведениями о том, что это юридическое лицо было зарегистрировано (дата и год регистрации) еще и по состоянию на сегодняшний день не пребывает в состоянии ликвидации. Видим состав учредителей, сумму уставного капитала (хорошо если она большая), строительная отрасль в видах деятельности и т.д.

 

Дальше переходим на сайт государственной фискальной службы Украины, чтобы получить информацию о налоговом статусе. Там мы увидим, что предприятие пребывает на учете в органах ГФС и по состоянию на текущую дату у него отсутствует налоговый долг.

 

И, конечно же, мониторим всю доступную информацию о компании в интернете. Через буквально несколько секунд работы с поисковой системой - находим данные о кампании (или ненаходим что долино вызвать предостережения).

 

Найденные факты дают понимание - это реально функционирующая компания с историей, именем, опытом работы и штатом сотрудников или недавно созданная для реализации одного проекта фирма.

 

Не менее важно проверить замешан ли наш застройщик в судебных спорах

 

Проверяем эту информацию в едином государственном реестре судебных решений.

 

В реестре мы найдем (или ненайдем), что в данный момент в отношении застройщика отсутствуют судебные споры: о правомерности ведения строительства, о невыполнении каких-либо договорных обязательств, о взыскании задолженности, и как следствие отсутствует производство о неплатежеспособности такого юридического лица.

 

Приступаем к анализу документации. С чего начать 

 

Начинать необходимо с основополагающего документа каждого строительного проекта - декларации о начале выполнения строительных работ.

 

Исходя из данных декларации о строительстве, мы обращаем внимание на то, кто осуществляет генеральный подряд проекта. Тут очень важно проверить наличие лицензии и ее категорию. Пятая – наивысшая категория, дает возможность выполнять все строительные работы (тут необходимо обратить внимание на категорию самого объекта). Всю ту же работу по изучению компании необходимо обязательно проделать и в отношении генерального подрядчика, посетить сайт и все приведенные выше реестры.

 

Как читать декларацию

 

В этом документе, а также в последующих дополнениях к нему, должны быть цифра в цифру отображены все данные, которые покупателю озвучили в отделе продаж проекта строительства (этажность, количество квартир и т.д.), присвоен адрес и указан вид работ.

 

Дальше в документе могут фигурировать вопросы реконструкции и права собственности.

 

Тут важно понимать, на основании чего получена декларация о начале строительных работ. То есть термин «реконструкция», который фигурирует в декларации, буквально означает вид градостроительной деятельности по изменению параметров объекта капитального строительства в рамках его существующего периметра.

 

Информационная справка из государственного реестра позволит внести полную ясность на предмет наличия ипотеки или других обременений объекта. 

 

Что значит земля в аренде 

 

Земельный участок, который находится непосредственно под строением и вокруг него находится в долгосрочной аренде. Об этом может свидетельствовать информационная справка, которую может заказать любое заинтересованное лицо на сайте Минюст: https://kap.minjust.gov.ua/services/registry

 

Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством Украины реконструкция не требует отдельного землеотвода. Кроме того, в документах проекта должны быть градостроительные условия и ограничения, которые предусматривают возможность реконструкции.

 

Исходя из этого, можно утверждать, что вопросы аренды земельного участка и особенности реконструкции не вызывают каких-либо опасений.

 

В процессе анализа, также важно обратить внимание на технические условия

 

Это разрешительная документация на подключение дома к сетям: водоснабжению, газу, канализации и электричеству. Технические условия - документы, которые требуют долгих согласований с компетентными органами и их наличие на ранних стадиях проекта подтверждают профессиональный подход к процессу строительства, а также намерение застройщика построить объект и своевременно ввести его в эксплуатацию. Отсутствие технических условий у застройщика, в свою очередь, может стать причиной затягивания процесса ввода объекта в эксплуатацию. Данный факт является еще одним положительным аргументом в сторону застройщика при анализе вопроса инвестирования в недвижимость.

 

Такой подход дает возможность предварительно оценить любой новострой на предмет риска инвестиций. Важно отметить, что вышеуказанные акценты анализа инвестиционного проекта являются базовыми, и в арсенале специалистов существует еще немало способов проверки объекта инвестирования на предмет рисков для потенциальных покупателей. Будьте внимательны в своих инвестициях и не пренебрегайте привлечением экспертов.


Если Вам необходим правильный подбор недвижимого имущества, помощь в выборе способа рационального инвестирования, помощь в проведении сделок и решение других вопросов, связанных с земельными участками и недвижимым имуществом – Мы для этого и существуем!


Социальные кнопки для Joomla
Загружаем курсы валют от minfin.com.ua
Яндекс.Метрика < SPRAVKA.UA - Бизнес-Каталог товаров и услуг Украины Украина онлайн